La fianza del alquiler es un elemento clave en los contratos de arrendamiento.
Según la teoría, su función principal es garantizar que quien alquila cumpla con sus obligaciones contractuales y que la vivienda se devuelva en condiciones adecuadas. En España, la fianza es obligatoria y está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece sus características y usos principales.
En la práctica, uno de los problemas más habituales que encuentran los inquilinos e inquilinas es que los caseros no respetan las condiciones que regulan la fianza del alquiler, negándose a devolver la cantidad pactada, incluso cuando el inquilino o inquilina cumple con todos los requisitos establecidos y devuelve la vivienda en las condiciones pactadas.. Por ello, si vives de alquiler o estás planteándote alquilar es importante que tengas clara la siguiente información útil:
Qué es la fianza del alquiler y qué cubre exactamente
La fianza del alquiler es una cantidad económica que el inquilino o inquilina entrega al propietario al comienzo del contrato. Su finalidad es cubrir posibles daños en el inmueble, impagos de renta o deudas de suministros al finalizar el contrato.
Según la legislación vigente, en los alquileres de vivienda la fianza equivale a una mensualidad, mientras que en arrendamientos para usos distintos del de vivienda (como oficinas o locales) corresponde a dos mensualidades.
Además de esta fianza legal obligatoria, los propietarios pueden exigir garantías adicionales, aunque desde 2019 estas no pueden superar el importe de dos mensualidades adicionales.
Qué obligaciones debe cumplir el propietario al cobrar la fianza
Uno de los aspectos más importantes para quienes vivimos de alquiler es entender cómo funciona la fianza del alquiler. El propietario está obligado a depositar la fianza en el organismo competente de su comunidad autónoma. En Madrid, por ejemplo, debe hacerse a través del Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA).
Este depósito debe realizarse en un plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. El incumplimiento de esta obligación puede suponer sanciones económicas para el arrendador, aunque no afecta directamente al inquilino.
Al finalizar el contrato, el propietario dispone de un plazo de 30 días para devolver la fianza, siempre que no haya desperfectos atribuibles al inquilino o inquilina ni deudas pendientes. Es importante tener en cuenta que el desgaste por uso habitual de la vivienda no justifica la retención de la fianza.
Cuáles son los problemas frecuentes respecto a la fianza del alquiler
Como adelantábamos, uno de los conflictos más comunes para las personas que alquilan una vivienda es que el propietario se niegue a devolver la fianza tras la finalización del contrato.
Este problema, ampliamente extendido, refleja abusos frecuentes por parte de algunos caseros. Por ello, es fundamental organizarse y visibilizar estas situaciones para defender el derecho a un alquiler justo. Si necesitas apoyo, puedes afiliarte al Sindicato y contactar con nosotras en accionsindical@inquilinato.org.
¿Cómo garantizar la devolución de la fianza del alquiler?
Si sospechas que podría haber dificultades para recuperar la fianza, recomendamos acudir primero a la Agencia de la Vivienda Social (Calle Basílica, 23, Madrid) y comprobar si el propietario depositó la fianza al inicio del contrato.
Este dato es clave, ya que el depósito es obligatorio y puede usarse como herramienta de presión si el arrendador no quiere devolver el dinero. Las sanciones por no cumplir con esta obligación son significativas.
Otra opción es solicitar al finalizar el contrato una revisión del estado del piso en presencia del casero y firmar un documento de rescisión en el que se deje constancia de que no hay desperfectos atribuibles a las inquilinas y que la fianza debe ser devuelta en ese mismo momento.
Si el propietario se niega a firmar, te recomendamos entregar las llaves tomando previamente fotos o vídeos del estado de la vivienda. Esto servirá como prueba en caso de iniciar un procedimiento de reclamación junto al Sindicato.
¿Puedo dejar de pagar el último mes a cuenta de la fianza?
Aunque no es una práctica legalmente reconocida, algunas personas optan por no pagar el último mes de alquilercomo forma de recuperar la fianza. Debes saber que el casero podría reclamarte judicialmente si puede acreditar que existen desperfectos o deudas pendientes.
¿Y si no devuelven la fianza?
Los propietarios tienen un plazo máximo de 30 días desde la entrega de las llaves para devolver la fianza. Si pasado ese tiempo no hay respuesta, te recomendamos contactar con el Sindicato, que puede enviar una comunicación formal al propietario solicitando la devolución, con advertencia de iniciar acciones legales si no se cumple.
Si el burofax no surte efecto, puedes acudir a la vía judicial. La reclamación de la fianza puede hacerse sin abogado ni procurador si el importe no supera los 2.000 €. Desde el Sindicato te acompañaremos en todo el proceso, incluyendo la reclamación de intereses de demora.
