Encuentra respuestas a los problemas más habituales que sufrimos las personas que vivimos de alquiler, así como información clave para defender tus derechos ante los abusos de los rentistas.
Estas respuestas son útiles para todas las inquilinas e inquilinos que vivan en España, aunque están orientadas de manera específica hacia los problemas que enfrentamos en la Comunidad de Madrid.
Contrato de alquiler
Contenido y duración del contrato
El contrato debe especificar, como mínimo:
- Fecha de firma del contrato.
- Datos personales de ambas partes (nombre, DNI, domicilio, etc.).
- Detalles del inmueble (dirección, superficie, mobiliario, trastero/garaje, etc.).
- Duración del contrato y fecha de inicio.
- Importe de la renta, forma y plazos de pago.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica. No obstante, las partes pueden pactar una duración inferior, pero el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cumplir ese plazo mínimo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se puedan elaborar de distintas formas: oralmente o por escrito. Si cualquiera de las dos partes lo pide, el contrato tendrá que hacerse por escrito. Para que sea válido solo se necesita: el consentimiento de arrendador y arrendatario, que la vivienda exista y fijar la causa del contrato.
Si tú contrato es por escrito, lo más habitual y más recomendable, recuerda firmarlo en todas sus páginas; no sólo en la última, y quedarte siempre una copia firmada. Normalmente, a la firma del contrato será el momento de la entrega de llaves de la finca y del pago de la mensualidad, fianza y garantías pactadas en el mismo. La Ley no establece como debe llevarse a cabo este primer pago, así que quedará a disposición de las contratantes
Finalización del contrato y prórrogas
El casero debe avisar con al menos 4 meses de antelación antes de la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, según la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El casero debe comunicar el fin del contrato de alquiler por escrito y de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax con acuse de recibo o notificación notarial), con al menos 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.
La prórroga del contrato de alquiler es la extensión automática del contrato una vez cumplido el plazo inicial, permitiendo al inquilino seguir en la vivienda hasta completar los 5 o 7 años mínimos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (según el tipo de arrendador).
Fianzas, garantías y avales
Información esencial sobre fianzas, garantías y avales
En teoría, la fianza es una tasa parafiscal para recaudar dinero y emplearlo en políticas de fomento de la vivienda de alquiler: por ello, es obligatoria. En la práctica, la fianza es una especie de garantía a cargo del arrendatario, que recuperará cuando el contrato se extinga, siempre que deje la vivienda en condiciones. Uno de los problemas más habituales para quien vive de alquiler es que el propietario no le devuelva la fianza.
En los arrendamientos de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de la renta; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a dos.
Depositar la fianza corre siempre a cargo del arrendador.
Es obligatorio en todas las comunidades autónomas (a excepción de Asturias y Navarra, en las que el depositario será el arrendador).
Una vez firmado el contrato, aún queda algún aspecto que hay que tener en cuenta. La ley obliga a depositar la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma en la que vivamos –en el caso de Madrid, en el IVIMA-, pero, aunque sea obligatorio hacerlo, es conveniente comprobar que el arrendador se ha encargado de ello. Este punto es importante para que el dinero quede en un «terreno neutral»: así, al abandonar el piso, se puede recuperar la fianza sin temor a que el arrendador lo haya invertido en otra cosa y no pueda devolverlo. El Registro de Fianzas tiene carácter administrativo, pero no es público. Solo pueden tener acceso a él las partes contratantes (arrendador, arrendatario), en relación con la existencia de un contrato, sus condiciones de un contrato o el depósito de la fianza. También pueden acceder a él aquellas personas que acrediten un interés legítimo (artículo 7 del Decreto 147/1997), o cualquier persona debidamente autorizada por el arrendador o el arrendatario.
Para solicitar la devolución de la fianza del alquiler, entrega las llaves al finalizar el contrato, pide al propietario que revise el estado del piso y firme un documento de rescisión. Si no devuelve la fianza en 30 días, envíale un burofax reclamándola formalmente.
Debe hacerlo dentro de un plazo de 30 días desde la formalización del contrato.
Legalmente no puedes dejar de pagar el último mes de alquiler a cuenta de la fianza. El propietario podría reclamarte judicialmente si hay daños o deudas pendientes. Por supuesto si puedes planteárselo al casero y llegar a un acuerdo que te recomendamos dejes por escrito.
Respuestas clave ante conflictos relacionados con fianzas, garantías y avales
Si te encuentras en la situación de que tu casero no te devuelve la fianza al finalizar el contrato de alquiler, es fundamental que conozcas tus derechos y las acciones que puedes llevar a cabo. Sigue leyendo para ver paso a paso qué puedes hacer para reclamar tu dinero de forma efectiva y legal, empezando por revisar el contrato y solicitar una explicación por escrito a tu casero.
El arrendador podrá detraer parte de la fianza si el arrendatario no devuelve la vivienda sin desperfectos. Para evitar posibles abusos del arrendador, es conveniente que el arrendatario fotografíe todo el piso al firmar el contrato para documentar el estado en que se encuentra, prestando particular atención a todos los desperfectos que localice. Las fotos deben tomarse en formato raw (crudo) para que sea posible acreditar que no han sido manipuladas. También es conveniente que el arrendatario revise y pacte las disposiciones que se establezcan en el contrato respecto de derechos y deberes en cuanto a reformas o intervenciones en el piso (hacer agujeros en las paredes, pintarlas…).
Las sanciones dependen del tipo de infracción, pudiéndose sancionar con multas desde el 5 al 25% del importe de la fianza no depositada, con un tope de 6.010,12 €, si la infracción es leve, y del 26 al 50%, con un tope de 90.151,82 €, si la infracción es grave.
El arrendador solo puede detraer la cantidad correspondiente a la reparación de los daños ocasionados. Es conveniente, para evitar posibles abusos al respecto, que el arrendatario exija que se le presente un presupuesto y/o una factura de todas las reparaciones efectuadas por el arrendatario a causa de los citados desperfectos.
Una opción de la que el arrendatario puede servirse es la de pedir, a la finalización del contrato, que el arrendador revise el piso en su presencia y le entregue un recibo certificando que se encuentra en buen estado y corresponde, por tanto, devolverle el importe íntegro de la fianza al arrendatario
Sí, puedes recuperar la fianza si finalizas el contrato antes de tiempo, siempre que hayas cumplido con el preaviso legal, no haya daños en la vivienda ni deudas pendientes.
La fianza no se actualizará durante los cinco primeros años de alquiler –o 7, si el contrato se firma con persona jurídica (una empresa)-. Sin embargo, en el caso de que firmemos un nuevo contrato con un nuevo precio el casero podrá exigirnos una subida proporcional de la fianza, o bien podremos exigir una bajada, en el caso de que consigamos bajar el precio del contrato.
El arrendador solo puede detraer la cantidad correspondiente a la reparación de los daños ocasionados. Es conveniente, para evitar posibles abusos al respecto, que el arrendatario exija que se le presente un presupuesto y/o una factura de todas las reparaciones efectuadas por el arrendatario a causa de los citados desperfectos.
Precio del alquiler
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El contrato debe especificar, como mínimo:
- Fecha de firma del contrato.
- Datos personales de ambas partes (nombre, DNI, domicilio, etc.).
- Detalles del inmueble (dirección, superficie, mobiliario, trastero/garaje, etc.).
- Duración del contrato y fecha de inicio.
- Importe de la renta, forma y plazos de pago.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica. No obstante, las partes pueden pactar una duración inferior, pero el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cumplir ese plazo mínimo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se puedan elaborar de distintas formas: oralmente o por escrito. Si cualquiera de las dos partes lo pide, el contrato tendrá que hacerse por escrito. Para que sea válido solo se necesita: el consentimiento de arrendador y arrendatario, que la vivienda exista y fijar la causa del contrato.
Si tú contrato es por escrito, lo más habitual y más recomendable, recuerda firmarlo en todas sus páginas; no sólo en la última, y quedarte siempre una copia firmada. Normalmente, a la firma del contrato será el momento de la entrega de llaves de la finca y del pago de la mensualidad, fianza y garantías pactadas en el mismo. La Ley no establece como debe llevarse a cabo este primer pago, así que quedará a disposición de las contratantes
Reformas, arreglos y averías
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El contrato debe especificar, como mínimo:
- Fecha de firma del contrato.
- Datos personales de ambas partes (nombre, DNI, domicilio, etc.).
- Detalles del inmueble (dirección, superficie, mobiliario, trastero/garaje, etc.).
- Duración del contrato y fecha de inicio.
- Importe de la renta, forma y plazos de pago.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica. No obstante, las partes pueden pactar una duración inferior, pero el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cumplir ese plazo mínimo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se puedan elaborar de distintas formas: oralmente o por escrito. Si cualquiera de las dos partes lo pide, el contrato tendrá que hacerse por escrito. Para que sea válido solo se necesita: el consentimiento de arrendador y arrendatario, que la vivienda exista y fijar la causa del contrato.
Si tú contrato es por escrito, lo más habitual y más recomendable, recuerda firmarlo en todas sus páginas; no sólo en la última, y quedarte siempre una copia firmada. Normalmente, a la firma del contrato será el momento de la entrega de llaves de la finca y del pago de la mensualidad, fianza y garantías pactadas en el mismo. La Ley no establece como debe llevarse a cabo este primer pago, así que quedará a disposición de las contratantes
Servicios y suministros
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El contrato debe especificar, como mínimo:
- Fecha de firma del contrato.
- Datos personales de ambas partes (nombre, DNI, domicilio, etc.).
- Detalles del inmueble (dirección, superficie, mobiliario, trastero/garaje, etc.).
- Duración del contrato y fecha de inicio.
- Importe de la renta, forma y plazos de pago.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica. No obstante, las partes pueden pactar una duración inferior, pero el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cumplir ese plazo mínimo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se puedan elaborar de distintas formas: oralmente o por escrito. Si cualquiera de las dos partes lo pide, el contrato tendrá que hacerse por escrito. Para que sea válido solo se necesita: el consentimiento de arrendador y arrendatario, que la vivienda exista y fijar la causa del contrato.
Si tú contrato es por escrito, lo más habitual y más recomendable, recuerda firmarlo en todas sus páginas; no sólo en la última, y quedarte siempre una copia firmada. Normalmente, a la firma del contrato será el momento de la entrega de llaves de la finca y del pago de la mensualidad, fianza y garantías pactadas en el mismo. La Ley no establece como debe llevarse a cabo este primer pago, así que quedará a disposición de las contratantes
Otros temas
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El contrato debe especificar, como mínimo:
- Fecha de firma del contrato.
- Datos personales de ambas partes (nombre, DNI, domicilio, etc.).
- Detalles del inmueble (dirección, superficie, mobiliario, trastero/garaje, etc.).
- Duración del contrato y fecha de inicio.
- Importe de la renta, forma y plazos de pago.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica. No obstante, las partes pueden pactar una duración inferior, pero el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cumplir ese plazo mínimo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se puedan elaborar de distintas formas: oralmente o por escrito. Si cualquiera de las dos partes lo pide, el contrato tendrá que hacerse por escrito. Para que sea válido solo se necesita: el consentimiento de arrendador y arrendatario, que la vivienda exista y fijar la causa del contrato.
Si tú contrato es por escrito, lo más habitual y más recomendable, recuerda firmarlo en todas sus páginas; no sólo en la última, y quedarte siempre una copia firmada. Normalmente, a la firma del contrato será el momento de la entrega de llaves de la finca y del pago de la mensualidad, fianza y garantías pactadas en el mismo. La Ley no establece como debe llevarse a cabo este primer pago, así que quedará a disposición de las contratantes
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